全部文章設計理念 什麼是「公設比」?如何計算?

2019-03-29by calife

台南東區自由路建案連建自由2|台南建商連建建設

大樓建案買的值不值得,「公設比」是很重要的一個指標,因為這牽涉到大樓的空間規劃、公共設施安排,也是一般常聽到的實坪或虛坪的概念。究竟要如何看公設比呢?

那什麼是「公設比」?

答:

「公設比」是所有權狀中非屬房屋實際使用坪數部分的比值,公設比愈高,表示公共設施所佔的坪數愈高,相對來說,實際使用坪數就愈低。

計算式=持有公共設施坪數÷總坪數(權狀坪數)×100%=公設比

●車位的購買一般習慣是以單價計,不以面積計。

所謂大樓的【公設】,指的是房子所有權狀裡標示部的【共有部分】面積,包括全部住戶共同使用之設施,如樓梯間、電梯間、梯廳、屋頂突出物、共同出入口及門廳、管理員室、防空避難設備、裝卸停車空間、機電設備空間及社區居民使用的活動中心等;但,不包括約定共用部分的面積。

 

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【公共設施】又可分為大公與小公:

1.大公:指全社區都會使用到的空間,包括大廳、中庭、管理室、運動遊樂設施、樓梯間、避難室、水電設備等,由全社區的所有權人共同持分。

2.小公:僅供社區某部分特定人使用的空間,包括社區內各棟建築分別共用的通道、電梯間、走道等,由同一棟住戶持分,這個部份就之稱為小公,由於各樓層房型和設計不同,樓層間的小公比例也可能不盡相同。

【公設比】的計算方式,依據內政部營建署解釋函,指「建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數=公設比」。

而其中停車位的產權登記方式,目前除了少數有獨立產權的車位以外,大多數仍然合併於社區共有的部分。若共有部分包含的車位屬於私人所有,而非社區共有,則計算時必需扣除該車位面積。所以,一般公設比的計算公式就是:共有部分(扣除車位面積)/【主建物+附屬建物+共有部分(扣除車位面積)】=公設比。

 

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目前大樓社區建案的公設比範圍:

通常社區的公設比越高,虛坪(公共設施面積)就越多、實坪(私用面積)越少。比例上並沒有一定,一切根據每個大樓建案現場狀況及用戶需求最為主要考量,並沒有最佳的比例,只有最適合住戶的比例,所以至現場多看看、多了解是最好的。

 

問:公設比愈小愈好嗎?

答:一般來說,公設分為「大公」與「小公」,「大公」、「小公」為大樓建案常被使用的公共設施差異之通俗用法。

「大公」一般包含:門廳、運動休閒設施、游泳池、管理員室、受電室、屋頂突出物、機械房、發電機室、蓄水池、水箱、地下避難室與樓梯間、…等,全體住戶均可能共同使用之公共設施。

「小公」一般包含:指每一層樓的樓梯間、電梯間、通道、走道、花台…等,同一樓層住戶可以共同使用之公共設施。

公設比低的建案,代表該建案刪減了一些較娛樂性質的設施,像是游泳池、健身房、交誼廳…等,住戶可以依據需求、習慣來決定是否選擇該建案。
低公設比的建案常見特點為樓梯、電梯、大廳空間通常可能較小,建商也可能藉此提高整體售價,所以每個環節問清楚是最保險的。另外,低公設比不代表使用面積大,用戶購買之前須做好功課準備,千萬別被「數字遊戲」所迷惑哦。

 

台南自由路建案連建自由2採低戶型飯店式大樓設計,接待中心也相當特別|台南建商連建建設

 

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